Simulateur Denormandie Complet
Calculez votre réduction d'impôt jusqu'à 21% et simulez votre rentabilité complète. Estimation des loyers, charges, plus-value et cash-flow mensuel.
Simulateur Denormandie
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Achat + Notaire + Travaux + Frais Hagnéré
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Projet
Prix, travaux et engagement
Loyers
Zone, surface et loyer
Financement
Emprunt et apport
Charges
Taxes et frais
Fiscalité
TMI et prélèvements
Revente
Plus-value estimée
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Spécialistes du dispositif Denormandie, nous identifions, négocions et gérons des projets à haut rendement dans les meilleures villes éligibles. De la recherche du bien à la gestion locative, nous prenons tout en charge.
Sourcing exclusif
Accès à un portefeuille de biens éligibles avant commercialisation
Rentabilité optimisée
Sélection rigoureuse : rendement net > 5% après fiscalité
Gestion clé en main
Pilotage des travaux, optimisation fiscale et mise en location garantie
Accompagnement personnalisé • Sans engagement • Réponse sous 24h
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est une réduction d'impôt destinée aux investisseurs qui achètent et rénovent un bien immobilier ancien dans certaines villes. C'est l'équivalent du Pinel pour l'ancien : il permet de défiscaliser tout en contribuant à la revitalisation urbaine.
En échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant investi.
💡 Le Denormandie combine défiscalisation et investissement dans l'immobilier ancien à rénover, dans des zones moyennes (B1, B2, C).
Comment fonctionne la réduction d'impôt Denormandie ?
La réduction d'impôt dépend de la durée d'engagement locatif :
Taux de réduction selon la durée :
- • 6 ans : 12% de réduction d'impôt (2% par an)
- • 9 ans : 18% de réduction d'impôt (2% par an)
- • 12 ans : 21% de réduction d'impôt (2% par an pendant 9 ans + 1% par an pendant 3 ans)
La réduction s'applique sur le prix d'achat + travaux dans la limite de 300 000€.
Formule de calcul de la réduction d'impôt
La formule du dispositif Denormandie est :
• Prix d'achat : Prix du bien immobilier
• Travaux : Au moins 25% du coût total de l'opération
• Taux : 12%, 18% ou 21% selon la durée
• Plafond : 300 000€ maximum (achat + travaux)
Conditions d'éligibilité au Denormandie
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies :
- 1. Localisation : Le bien doit se situer dans une commune éligible (Action Coeur de Ville ou ORT)
- 2. Travaux : Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération
- 3. Location : Mise en location nue à usage de résidence principale dans les 12 mois
- 4. Plafonds de loyers : Respect des plafonds de loyers selon la zone
- 5. Plafonds de ressources : Ressources du locataire limitées
Travaux éligibles au dispositif Denormandie
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux). Deux conditions principales :
⚡ Performance énergétique obligatoire
Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20% (ou 30% pour une maison individuelle). Le DPE final doit rester au minimum à la note E.
🏗️ Travaux de rénovation énergétique
Réaliser au moins 2 travaux parmi ces 5 catégories :
- • Isolation des murs
- • Isolation des toitures
- • Remplacement des fenêtres
- • Changement de chaudière
- • Production d'eau chaude sanitaire
🔨 Autres travaux acceptés
- • Modernisation et assainissement
- • Aménagement de surfaces habitables nouvelles
- • Création de balcon, terrasse
- • Transformation de garage en pièce habitable
💡 Recommandation : Faites réaliser vos travaux par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour garantir l'éligibilité et la qualité des travaux.
Avantages et inconvénients du Denormandie
Réduction d'impôt jusqu'à 21%
Défiscalisation attractive sur achat + travaux
Prix d'achat plus accessible
L'immobilier ancien coûte généralement moins cher que le neuf
Risque sur les travaux
Dépassements de budget et mauvaises surprises possibles
Engagement locatif
6, 9 ou 12 ans minimum avec contraintes de loyers et ressources
Plafonds de loyers Denormandie par zone en 2025
Les plafonds de loyers mensuels au m² varient selon la zone géographique du bien. Ces plafonds ont été revalorisés de +3,26% en 2025 par rapport à 2024.
Plafonds 2025 (hors charges) :
Zone A bis
17,62 €/m²
Paris et proche banlieue
Zone A
14,03 €/m²
Grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Lille...)
Zone B1
11,31 €/m²
Agglomérations 50k-250k habitants
Zone B2
9,83 €/m²
Communes < 50k habitants
Zone C
9,83 €/m²
Reste du territoire (mêmes plafonds que B2)
📌 Formule de calcul : Loyer max = Plafond zone × surface × coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2)
💡 Le coefficient = 0,7 + (19 / surface utile)
Plafonds de ressources des locataires 2025
Les revenus fiscaux de référence (RFR) du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés selon la composition du ménage et la zone. En 2025, ces plafonds ont été revalorisés de 1,1% par rapport à 2024.
⚠️ Important : Les ressources à prendre en compte sont celles de l'année n-2. Pour un bail signé en 2025, on regarde les revenus de 2023 indiqués sur l'avis d'imposition 2024.
Vérification de l'éligibilité du locataire :
Consultez le Revenu Fiscal de Référence (RFR) sur l'avis d'imposition du locataire et comparez-le aux plafonds officiels publiés dans le Bofip-Impôts BOI-BAREME-000017.
Villes et communes éligibles au Denormandie en 2025
Le dispositif Denormandie concerne 507 communes réparties sur tout le territoire français, incluant :
📍 244 villes du programme Action Cœur de Ville
Réparties sur 231 territoires en métropole et outre-mer
🏘️ Plus de 1 900 communes avec ORT
Ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire
🏙️ Exemples de grandes villes éligibles :
Nord (59) : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières
Autres régions : Montluçon, Moulins, Vichy, Alençon, Grasse, Arras, Béthune, Vierzon, Angoulême, Béziers, Tours, Angers, Le Mans, Limoges, Bourges, Nevers, Niort, Quimper, Rodez, Troyes...
💡 Important : La liste peut évoluer avec de nouvelles signatures d'ORT. Vérifiez toujours l'éligibilité de votre ville sur Service-Public.fr ou auprès du service des impôts avant d'investir.
Denormandie vs Pinel : quelle différence ?
Le Denormandie et le Pinel sont deux dispositifs de défiscalisation immobilière complémentaires.
| Critère | Denormandie | Pinel |
|---|---|---|
| Type de bien | Ancien à rénover | Neuf ou VEFA |
| Zones | B1, B2, C (villes moyennes) | A, A bis, B1 (zones tendues) |
| Travaux requis | Minimum 25% du coût total | Aucun (bien neuf) |
| Réduction maximale | 21% sur 12 ans | 21% sur 12 ans |
| Prix d'achat moyen | Plus accessible | Plus élevé |
Exemple concret de simulation Denormandie
Cas pratique : Investissement à Tours
5 conseils pour réussir votre investissement Denormandie
1. Faites une étude de marché approfondie
Analysez la demande locative, les prix de l'immobilier ancien, et le potentiel de revalorisation de la ville ciblée. Vérifiez la présence d'universités, d'entreprises, et d'infrastructures de transport.
2. Sécurisez vos travaux avec plusieurs devis
Obtenez au minimum 3 devis détaillés, prévoyez une marge de sécurité de 10-15% pour les imprévus, et assurez-vous que les entreprises sont certifiées (RGE pour les travaux énergétiques).
3. Anticipez la fiscalité et les charges
Intégrez dans votre simulation la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance PNO, et la fiscalité des revenus locatifs. Utilisez notre simulateur complet pour une vision réaliste.
4. Choisissez le bon emplacement dans la ville
Privilégiez la proximité des commerces, écoles, transports en commun et centre-ville. Un bon emplacement facilite la location et limite les périodes de vacance locative.
5. Faites-vous accompagner par des professionnels
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine, un expert-comptable pour optimiser la fiscalité, et un architecte ou maître d'œuvre pour superviser les travaux. L'investissement en vaut la chandelle.
Comparaison : Denormandie, Malraux et Monuments Historiques
Trois dispositifs permettent de défiscaliser dans l'immobilier ancien avec travaux. Voici leurs différences clés :
| Critère | Denormandie | Malraux | Monuments Historiques |
|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt 12-21% | Réduction d'impôt 22-30% | Déduction totale des travaux |
| Base de calcul | Achat + travaux (max 300k€) | Travaux seuls (max 400k€/4 ans) | 100% des travaux sans plafond |
| Économie max | 63 000 € | 120 000 € | Illimité |
| Localisation | 507 villes Action Cœur de Ville/ORT | Secteurs sauvegardés | Bien classé MH |
| Durée engagement | Location 6, 9 ou 12 ans | Location 9 ans obligatoire | Conservation 15 ans (location facultative) |
| Supervision travaux | Professionnels RGE | Architecte des Bâtiments de France | Architecte des Bâtiments de France |
| Plafond niche fiscale | Oui (10 000 €) | Non | Non |
| Profil investisseur | TMI 30% | TMI 41% | TMI 45% |
💡 Conseil : Le Denormandie convient aux investisseurs avec TMI 30%, le Malraux pour TMI 41%, et les Monuments Historiques pour TMI 45%. Les deux derniers échappent au plafond des niches fiscales (10 000€).
⚠️ Important : Malraux impose une location obligatoire de 9 ans (non meublée, résidence principale, dans les 12 mois après travaux). Monuments Historiques n'impose pas de location mais exige une conservation de 15 ans.
⏰ Le dispositif Denormandie prend fin le 31 décembre 2027
Initialement prévu pour s'arrêter fin 2023, le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 42 de la loi du 9 avril 2024 pour l'accélération et la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé.
⚠️ Date limite : 31/12/2027
Vous devez avoir signé l'acte définitif d'acquisition avant le 31 décembre 2027 pour bénéficier du dispositif. Les promesses de vente signées avant cette date ne suffisent pas.
✅ Extension du dispositif
Depuis le 11 avril 2024, le dispositif s'étend aux copropriétés en grande difficulté financière et aux opérations de requalification de copropriétés dégradées, même hors zones éligibles.
🚨 Il vous reste moins de 3 ans !
Le Denormandie disparaîtra définitivement fin 2027. Si vous envisagez un investissement défiscalisant dans l'ancien, c'est le moment d'agir. Après 2027, seuls les dispositifs Malraux et Monuments Historiques resteront disponibles (plus complexes et réservés aux hauts revenus).
- ✓ Lancez votre recherche de bien dès maintenant
- ✓ Constituez votre dossier de financement
- ✓ Identifiez les villes éligibles dynamiques
- ✓ Anticipez 6 à 12 mois pour finaliser un achat
Conclusion : Le Denormandie est-il fait pour vous ?
Le dispositif Denormandie est une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant défiscaliser tout en participant à la revitalisation des villes moyennes. Avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans (21% de 300 000€), c'est un levier fiscal puissant.
Cependant, la réussite de votre investissement dépend de votre capacité à maîtriser les travaux, choisir le bon emplacement, et anticiper tous les coûts. Notre simulateur complet ci-dessus vous aide à modéliser précisément votre projet.
🎯 Prêt à lancer votre projet Denormandie ?
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Lancer une simulation →Questions fréquentes
Questions fréquentes sur le Denormandie
Réponses claires sur le dispositif Denormandie, les conditions d'éligibilité et l'optimisation de votre investissement.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?Q1
Les travaux doivent-ils être réalisés par un professionnel ?Q2
Que se passe-t-il si je vends avant la fin de l'engagement ?Q3
Peut-on cumuler Denormandie avec d'autres aides ?Q4
Comment optimiser mon investissement Denormandie ?Q5
Vous avez encore des questions ?
Notre équipe répond rapidement à vos interrogations sur le dispositif Denormandie, la rentabilité et le déroulé d'un projet.