Notre stratégie d'investissement
Objectif de rendement documenté, exécution cadrée
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Hypothèses chiffrées avant tout engagement
Investissement locatif clé en main à Belfort et Montbéliard.
Hagnéré Investissement vous accompagne sur des projets immobiliers locatifs clé en main, de la sélection du bien à sa mise en location. Nous ne vous proposons un bien que si son loyer estimé atteint 8 % brut de son prix de revient, et 9 % lorsque ce prix de revient atteint 450 000 €. Voir la méthode. La performance et la fiscalité dépendent ensuite du projet, du financement et de votre situation personnelle.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande avant de se lancer
Les conditions précises figurent dans la lettre de mission, signée avant le début des recherches.
Dans quelles villes intervenez-vous ?
Exclusivement dans le Territoire de Belfort et le nord du Doubs, notamment autour de Belfort, Montbéliard et Beaucourt. La sélection exacte dépend de la rue, du quartier, du profil locatif et de l’économie du projet.
Pourquoi ne travaillez-vous pas dans toute la France ?
Parce que la qualité d’un projet dépend d’une connaissance très fine du marché local et d’un réseau fiable d’agents, d’artisans et de gestionnaires. Nous préférons rester experts d’un secteur que nous maîtrisons réellement.
Quel est le budget minimum ?
Les projets débutent autour de 70 000 euros. Le plus gros projet réalisé à ce jour représentait environ 850 000 euros.
Que signifie 8 % minimum, puis 9 % à partir de 450 000 euros ?
Il s’agit du seuil de rentabilité locative brute prévisionnelle appliqué aux opérations présentées : 8 % au minimum, et 9 % lorsque le budget immobilier atteint 450 000 euros, selon la méthode de calcul définie dans la lettre de mission. Ce n’est pas une garantie des loyers futurs, de l’absence de vacance ou du prix de revente.
Que comprend le budget immobilier ?
Le prix d’achat, les frais d’acquisition, les travaux et le mobilier lorsqu’il est nécessaire. Les honoraires d’accompagnement s’ajoutent séparément.
Les honoraires sont-ils inclus dans le rendement ?
Non. Prenons un budget immobilier de 200 000 euros, dont 5 000 euros de mobilier : la rentabilité est calculée sur ces 200 000 euros. Nos honoraires, 6 % des 195 000 euros d’achat, de frais d’acquisition et de travaux, s’élèvent à 11 700 euros : l’enveloppe totale à mobiliser est donc de 211 700 euros, hors financement.
Quand et comment se règlent vos honoraires ?
En trois fois : 30 % à la signature de la lettre de mission, 30 % à la signature de l’acte authentique, et 40 % à la réception des travaux. Le dernier règlement est ajusté en fonction du coût réel de l’opération, à la hausse comme à la baisse.
Combien de biens me seront proposés ?
Jusqu’à trois propositions sont prévues. Chaque bien fait l’objet d’un filtrage préalable et d’une étude complète. Les conséquences d’un refus et les conditions précises figurent dans la lettre de mission.
Que se passe-t-il si aucun bien conforme n’est trouvé ?
La lettre de mission prévoit un délai maximal de recherche de trois mois. Si aucune opération conforme aux critères contractuels n’est identifiée dans ce délai, l’acompte de 30 % versé à la signature vous est remboursé, dans les conditions prévues par la lettre de mission.
Puis-je acheter plusieurs appartements ou un immeuble de rapport ?
Oui. Selon le budget et les opportunités, le projet peut porter sur un lot, sur plusieurs appartements ou sur un immeuble de rapport. Les opérations plus importantes permettent parfois des économies d’échelle, mais elles doivent rester cohérentes avec votre stratégie et votre financement.
Projet par projet
Loyers, charges et travaux explicités
Scénarios datés
Hypothèses de financement et de revente
Selon profil
Fiscalité simulée selon le régime et la situation de l’investisseur
Budget validé
Enveloppe définie avant la recherche
Résidents France — partout où vous habitez
Non‑résidents (Monde)
Investissement locatif clé en main, accessible à distance pour les investisseurs français et non-résidents. Notre équipe prend en charge l'ensemble de l'accompagnement : analyse du marché, identification d'opportunités, coordination des démarches de financement avec des partenaires, suivi des travaux, ameublement, assistance à la mise en gestion locative et accompagnement administratif. Vous investissez sereinement, même si le bien se situe en dehors de votre région.
100% à distance
Signature électronique
Clé‑en‑main A → Z
Critère de sélection, pas une garantie de rendement
Comment nous choisissons les biens que nous vous proposons
Nous reconstituons le prix de revient complet d’un bien — achat, frais de notaire, travaux sur devis et mobilier — puis nous le rapportons au loyer annuel estimé par une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement. Si le rapport n’atteint pas 8 % brut, ou 9 % lorsque le prix de revient atteint 450 000 €, le bien ne vous est pas proposé. C’est un critère de sélection calculé sur des estimations propres à chaque bien : ni un résultat obtenu, ni une garantie de rendement.
Nos projets
Découvrez les opérations immobilières publiées et leur état d’avancement
Les opérations publiées ci-dessous sont un échantillon. À ce jour, plus de 150 logements ont été rénovés puis mis en location. Hagnéré Investissement en présente ici le périmètre et l'état d'avancement. Les rendements affichés sont propres à chaque dossier (brut = loyers annuels ÷ prix de revient, honoraires exclus ; net = mêmes loyers diminués de la taxe foncière, de l'assurance PNO, des charges de copropriété et des frais de gestion renseignés ; formule exacte sur chaque fiche) : ni moyenne, ni promesse, ni garantie pour un autre bien. Les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs, et l'investissement locatif comporte un risque de perte en capital.
Plus de 150 logements rénovés et loués
Demande locative analysée
Risques étudiés projet par projet
Fiscalité selon votre situation
Comment ça marche
Six étapes, de la recherche du bien à sa mise en location
Chacune a un livrable et un responsable. Vous savez à tout moment où en est le projet, ce qui a été validé et ce qui reste à décider.
Liste des étapes d'un projet Hagnéré Investissement
Rechercher
Coordination de la recherche menée avec une agence immobilière partenaire : emplacement, prix, structure du bien.
Expertiser
Chiffrage des travaux, étude locative, proposition de montage fiscal et financier.
Acheter
Coordination du financement et du dossier notarial jusqu'à l'acte, que vous signez directement chez le notaire.
Rénover
Travaux réalisés par une société de rénovation partenaire, sous un contrat type signé directement entre vous et elle ; nous coordonnons le projet.
Meubler
Mise en relation avec EasyMobilier pour un ameublement clé‑en‑main, livraison et montage compris, commandé directement auprès de cette société.
Louer
Mise en relation avec une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement, ou une conciergerie : recherche du locataire, location et suivi locatif, sous contrat direct entre vous et elle.
Information tarifaire
Un prix daté, un périmètre écrit, aucune hypothèse cachée
Le prix applicable dépend du périmètre réellement demandé. Avant tout engagement, un document tarifaire et la lettre de mission doivent permettre de rapprocher chaque somme d’une mission, d’une entité et d’une condition précise.
Honoraires communiqués avant signature
Cette page ne remplace ni un devis chiffré, ni la lettre de mission adaptée à votre dossier.
- le montant total des honoraires, exprimé en euros et taxes comprises lorsque cela s’applique ;
- l’assiette utilisée, les missions incluses et celles confiées à des tiers ;
- les livrables, les conditions de paiement, de résiliation et de transfert du dossier ;
- l’entité qui facture chaque prestation et le fait qui rend la somme exigible.
Périmètre à lire ligne par ligne
Les phases ci-dessous peuvent relever de contrats ou d’intervenants distincts. Elles ne sont incluses que si le document signé le prévoit. Vous contractez directement avec chaque professionnel : Hagnéré Investissement n’est partie à aucun de ces contrats ni à l’acte.
- cadrage du projet et mise en relation avec les professionnels qui recherchent le bien
- analyse du bien et coordination des échanges entre les intervenants
- préparation du financement avec décision finale de la banque
- chiffrage et suivi des travaux selon le contrat
- ameublement et préparation de la mise en location
À vérifier avant de comparer deux offres
Comparez des montants en euros, sur la même assiette et le même périmètre : c’est le seul rapprochement qui a un sens.
Notre engagement porte sur la sélection, pas sur la performance : Nous ne vous proposons un bien que si son loyer estimé atteint 8 % brut de son prix de revient, et 9 % lorsque ce prix de revient atteint 450 000 €. Voir notre critère de sélection. Le taux comparé au seuil est une estimation calculée selon notre méthode (loyer estimé ÷ prix de revient), sur des hypothèses propres à chaque bien : ce n'est ni un résultat obtenu ni une garantie, et l'investissement locatif comporte des risques, dont la perte en capital.
Mini‑simulateur
Chiffrez votre projet en 10 secondes
Entrez un budget, votre objectif et l’horizon d’investissement. Nous estimons les montants bruts sur la durée et le régime fiscal généralement retenu. Les charges, la vacance et la fiscalité ne sont pas déduites.
Résultats estimés
Hypothèse de rendement brut retenue
6,8 %
Horizon
10 ans
Loyers cumulés + valorisation, moins les intérêts
94 579 €
Régime fiscal généralement retenu
LMNP (meublé)
ModeÀ crédit
Cash‑flow priorisé Mise en location express Taux d’occupation élevé Charges optimisées
Hypothèses : rendement brut de 6,8 % appliqué au budget saisi — volontairement en deçà du seuil qu’un bien doit franchir pour vous être proposé —, loyers +2 %/an, prix +2 %/an, taux de crédit 3,3 %. Aucune charge, aucune vacance locative, aucune fiscalité et aucun honoraire ne sont déduits : les montants affichés sont bruts. Le régime indiqué est le plus courant pour ce profil, il dépend de votre situation. Estimation indicative, sans valeur d’engagement. Analyse personnalisée sur demande.
Critère de sélection : 8 % brut minimum sur le prix de revient complet, 9 % dès 450 000 €.
Nos réalisations
Transformations immobilières avant/après
Découvrez comment nous transformons des biens vétustes en appartements modernes et rentables. Chaque rénovation est pensée pour maximiser le confort et la rentabilité locative. Plus de 150 logements ont été rénovés puis mis en location à ce jour. Les exemples ci-dessous en documentent quelques-uns.
+150
logements rénovés et loués
Notre partenaire travaux
Notre approche de rénovation
Rénovation complète clé en main
Du gros œuvre aux finitions, nous coordonnons les travaux, réalisés par une société de rénovation avec laquelle vous contractez directement
Optimisation énergétique
Performance énergétique étudiée selon le diagnostic, le bâti et le programme de travaux
Garanties décennales
Attestations d’assurance et qualifications contrôlées selon le périmètre des travaux
Consulter notre plaquette travauxTélécharger le PDF (4 pages)
Découvrez 3 exemples concrets de transformations
avec photos, plans et détails financiers
Zone d'intervention
Belfort, Montbéliard, Beaucourt : un territoire que nous travaillons de près
Nous intervenons exclusivement dans le Territoire de Belfort et le nord du Doubs, autour de Belfort, Montbéliard et Beaucourt. Un seul territoire, travaillé en profondeur : c'est ce qui permet de faire chiffrer les travaux sur devis avant l'achat, auprès d'entreprises avec lesquelles nous travaillons déjà, et de faire estimer le loyer par une agence locative qui exerce dans le quartier. Sans ces deux chiffres, un prix de revient n'est qu'une estimation.
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Pour aller plus loin
FAQ — Investissement locatif clé‑en‑main
Réponses claires sur notre critère de sélection, la fiscalité et l'exécution du projet. Voir la méthode de sélection en détail.
Les seuils de 8 % et 9 % brut sont-ils une garantie de rendement ?Q1
Non. Il s’agit du seuil de rentabilité locative brute prévisionnelle appliqué avant qu’un bien ne vous soit présenté : 8 % au minimum, et 9 % lorsque le prix de revient atteint 450 000 €. Calculé sur des estimations, ce n’est ni un résultat obtenu ni une garantie des loyers futurs, de l’absence de vacance ou du prix de revente. Nous calculons le rapport entre le loyer annuel estimé par une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement et le prix de revient complet du projet ; si ce rapport n’atteint pas le seuil, le bien ne vous est pas proposé. Une fois le bien exploité, le résultat dépend du loyer réellement signé, de la vacance, des charges, du crédit et de la fiscalité, et l’investissement locatif comporte des risques, dont la perte en capital.
Sur quelle base le seuil est-il calculé ?Q2
Sur le prix de revient complet, jamais sur le seul prix d’achat. Le prix de revient additionne le prix d’achat négocié, les frais de notaire, le montant des travaux chiffré sur devis et le mobilier lorsque la location est meublée. C’est aussi lui qui fixe le seuil : 8 % brut en dessous de 450 000 €, 9 % à partir de ce montant. Rapporter un loyer au seul prix affiché dans l’annonce produit un taux plus flatteur, mais qui ne décrit pas le capital réellement mobilisé. Nos honoraires s’ajoutent à part à ce prix de revient et n’entrent pas dans le calcul.
Qui estime le loyer ?Q3
Une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement, sur le bien tel qu’il sera livré après travaux. Nous retenons son estimation de loyer mensuel de marché, multipliée par douze. Ce n’est ni une moyenne de quartier, ni notre propre appréciation.
Que se passe-t-il si aucun bien n’atteint le seuil ?Q4
L’étude se poursuit sur d’autres biens. Un bien qui n’atteint pas le seuil sur son prix de revient n’entre pas dans le cahier des charges et ne vous est pas présenté. La lettre de mission prévoit un délai maximal de recherche de trois mois. Si aucune opération conforme aux critères contractuels n’est identifiée dans ce délai, l’acompte de 30 % versé à la signature vous est remboursé, dans les conditions prévues par la lettre de mission.
Puis‑je investir à distance ?Q5
Oui. L’ensemble du parcours se coordonne à distance : mise en relation avec les professionnels qui recherchent le bien, financement, travaux, ameublement, mise en location et suivi administratif. Vous n’avez pas besoin de vous rendre sur place pour avancer.
Quels régimes fiscaux utilisez‑vous (LMNP, déficit foncier, SCI à l’IS) ?Q6
Aucun régime n’est retenu par défaut. Le choix dépend de votre situation et de vos objectifs : cash‑flow, imposition, transmission. Nous vous présentons plusieurs scénarios chiffrés et recommandons le montage le plus cohérent, sachant que la fiscalité applicable reste celle de votre foyer et peut évoluer.
Qui pilote les travaux et l’ameublement ?Q7
Les entreprises partenaires, avec lesquelles vous signez directement : nous proposons un contrat type et coordonnons le calendrier, sans être partie à ces contrats. Les travaux sont chiffrés sur devis avant l’achat — c’est ce montant qui entre dans le prix de revient — et l’ameublement est pensé pour la demande locative du secteur, afin de raccourcir le délai de mise en location.
Quels sont les délais d’un projet ?Q8
À titre indicatif : 2 à 8 semaines pour la recherche et le compromis, 1 à 2 mois pour le financement et l’acte, 1 à 3 mois de travaux et d’ameublement, puis la mise en location. Ces durées dépendent du bien retenu, de la banque et des professionnels mobilisés.
Comment êtes‑vous rémunérés ?Q9
Par des honoraires de conseil. Nos honoraires représentent 6 % du prix d’achat, des frais de notaire et des travaux, et 7 % sur la même base en Denormandie. Le mobilier n’entre pas dans cette assiette. Le prix de revient qui sert au critère de sélection réunit le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux et le mobilier. Nos honoraires s’ajoutent à ce montant et sont facturés séparément : ils rémunèrent l’orchestration et la coordination de votre projet, non le bien lui-même. Le montant en euros et le périmètre exact figurent dans la lettre de mission, signée avant le début des recherches.
Le cadre de la mission, la définition du prix de revient retenu et les postes qui le composent figurent dans la lettre de mission signée avant le début des recherches.
Vous avez encore des questions ?
Notre équipe répond rapidement à vos interrogations sur le critère de sélection, la fiscalité et le déroulé d’un projet.
Rendez-vous sous 48h
Vos experts en investissement
Clément Chatelain & Quentin Hagnéré
Parlons de votre projet
Démarrons votre investissement, ensemble
Un premier rendez-vous gratuit pour comprendre votre projet et le budget que vous visez. Vous repartez avec des repères concrets et un plan d’action simple.
Échange direct avec Quentin et Clément — pas de commercial intermédiaire
Conseils clairs, décisions partagées: on chiffre, on explique, on décide ensemble
Suivi cadré: recherche, financement, travaux, ameublement et mise en location
Hypothèses expliquées • Décisions documentées • Résultats variables selon le projet