Votre projet en détail
Notre stratégie fiscale
Nous simulons toutes les stratégies fiscales possibles pour votre projet : LMNP au réel, déficit foncier, SCI à l'IS. Chaque option est chiffrée précisément pour vous présenter un comparatif clair et vous permettre de choisir la solution la plus rentable selon votre situation.
Notre approche : modéliser l'impact de chaque montage sur votre rendement net après impôts. Location nue, meublée ou structure IS, nous projetons les cash-flows sur 20 ans pour que vous puissiez arbitrer en toute connaissance. Le choix final vous appartient, notre rôle est de vous éclairer avec des simulations concrètes.

Votre stratégie d'investissement
Trois leviers complémentaires, activés selon votre profil et vos objectifs: meublé au réel (LMNP), déficit foncier en nu et structuration en société. Nous sélectionnons le montage qui maximise votre rendement net/net et sécurise la sortie.
LMNP au réel
Amortissements et charges pour neutraliser l'impôt sur les loyers meublés. Pertinent si la revente est envisagée à court/moyen terme ou pour lisser les flux.
Déficit foncier
Pour des opérations avec travaux importants: loyers nets d'impôts 7 à 12 ans en moyenne si l'objectif n'est pas la revente rapide. Attention à l'impact sur la plus‑value.
SCI à l'IS
Structuration en société pour maîtriser l'IS et les flux. Vigilance sur le calcul de plus‑value (valeur nette comptable) et la récupération de capital.
L’ultime stratégie de défiscalisation,
100% légale 100% sans impôts à vie (ou presque)
La fiscalité des revenus immobiliers peut être très importante et avoir de lourdes conséquences sur le rendement final des opérations. Notre cœur de métier: étudier votre profil et vous proposer des investissements maîtrisés et sur‑mesure.
Déficit foncier
Lorsque vous achetez des biens, principalement des immeubles de rapport, avec beaucoup de travaux, vous allez générer un déficit foncier important (vous octroyant une réduction de votre revenu global de 10 700 euros la première année) vous permettant de ne pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers pendant de nombreuses années. Le nombre d’année va varier selon le montant de votre déficit, donc de travaux réalisés et le rendement de votre opération.
À noter : Les travaux imputés en déficit foncier sont pris en compte et réinjectés dans le calcul de la plus-value. Ainsi si vous comptez revendre à court ou moyen terme la mise en location meublée directe est à privilégier.
Passage en LMNP
Après avoir épuiser votre déficit foncier, passez vos appartements en meublé vous profitez d’avantages fiscaux. Tout d’abord vous pouvez prendre la valeur individuelle de chaque appartement après les rénovations. Cela vous permet ainsi de valoriser chaque appartement et ainsi avoir une base amortissable plus conséquente. De plus les durées d’amortissement, qui vont créer des charges fictives venant réduire votre résultat fiscal, seront plus courtes du fait que plusieurs années en location nue se seront passées augmentant ainsi la vétusteté des composants. En bref, vous devriez tenir environ 6 à 10 ans supplémentaires sans impôts ou avec très très peu d’impôts.
Revente à une société
Une fois que les principaux composants de vos amortissements en LMNP seront amortis, l’avantage fiscal du LMNP sera moindre et vous risquez d’avoir une légère fiscalité croissante d’année en année. Ainsi, à ce moment il est pertinent de créer une personne morale (SCI IS, SARL, SAS etc...) et de vendre vos appartements à cette personne morale avec un crédit vendeur. La société sera ainsi redevable du montant de la vente et des frais de notaire et pourra vous verser sur les 25 prochaines années (en moyenne) ses revenus sans AUCUN impôt. Le seul impôt dû sera l’impôt sur les sociétés, qui sera lui aussi gommé pour de nombreuses années, grâce à l’amortissement du bien et des frais de notaire. Il est important de noter que depuis 2025 les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcule de la plus-value. Cependant comme vous possèderez votre bien depuis environ 25 ans à ce moment là, le taux de taxation global de la plus-value ne sera que de 7,7%
Démembrement & donation
Lors de la création de votre société, cette dernière à une dette envers vous personnes physique et son actif est égale au passif, les parts ne valent ainsi rien ou du moins ont une valeur très faible. C'est le bon moment pour donner la nue-propriété de vos parts à vos enfants ou héritiers afin de profiter de droits de donnation très faible et transmettre une grande partie de votre patrimoine sans ne payer aucun impôt. Vous restez usufruitier et vous continuez à encaisser les loyers et vous rembourser votre crédit vendeur.
Démarrons votre investissement
Un court échange avec Quentin ou Clément pour définir la meilleure approche selon votre profil.