Pourquoi l'investissement dans l'immobilier locatif ancien est rentable ?

Plus de choix, de meilleurs tarifs, des emplacements de qualité, l’immobilier ancien est le placement idéal pour se constituer un patrimoine qui va prendre de la valeur.

Contrairement à l’immobilier neuf où la rentabilité est incertaine, avec un logement ancien, vous pouvez affiner votre choix et sélectionner des biens de qualité.

Vous n’êtes pas limité dans votre stratégie d’investissement par les types de biens ou les emplacements disponibles.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ancien ?

Petit tour d’horizon des principaux avantages à investir dans l’immobilier locatif ancien, et il y en a de nombreux !

. Un vaste choix de logements
. Des biens disponibles immédiatement
. Des prix négociables
. Des prix immobiliers inférieurs de 15 à 20 % au neuf
. De meilleurs emplacements.
. Rénover un logement pour baisser son imposition
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Un vaste choix de logements

On compte dans le pays des millions de logements anciens, avec juste pour l’année 2021, plus de 1 million de ventes dans l’ancien.

Alors que le nombre de logements neufs à la vente n’atteint pas les 10 % de ce chiffre, autour de 100 000 appartements et maisons neuves vendus par an.

L’ancien correspond à la quasi-totalité du parc de logements français, vous avez donc le choix du type d’habitation dans laquelle investir : studio pour les étudiants, petites surface sT2, T3 pour les jeunes actifs et les retraités, T4, T5 pour les familles, immeuble de rapport…

Des biens disponibles immédiatement

Un élément qui ne joue pas en faveur du neuf, c’est la disponibilité des biens. La plupart du temps, le bien immobilier neuf que vous achetez n’existe pas encore. Il faut le construire et vous allez faire l'acquisition via une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Vous n’êtes pas à l’abri d’un retard de chantier dans l'édification du logement. Quand on veut investir dans l’immobilier, a-t-on vraiment envie d’attendre un ou deux ans que le logement soit construit ?
Des prix négociables

C’est l’un des avantages qui découlent de l’offre pléthorique en logements sur le marché immobilier.

Vous pourrez négocier les prix, ce qui n’est pas possible dans le neuf vu que les promoteurs définissent des prix de vente fixes. Dès qu'un appartement nécessite des gros travaux vous pouvez négocier une baisse conséquence du prix.

Des prix immobiliers inférieurs de 15 à 20 % au neuf

L’immobilier ancien vous coûtera toujours moins cher que le neuf à surface et typologie égales. Coût de la construction, application des dernières normes thermiques sont des facteurs qui expliquent cette différence de prix.

Certes, les frais de notaire ne sont que 2 à 3 % dans l’immobilier neuf, mais cette différence ne compense pas l’écart avec l’ancien. En achetant dans l’ancien, vous profiterez d’une rentabilité locative plus élevée.

De meilleurs emplacements

Les logements anciens sont installés dans les centres-villes historiques, au cœur des métropoles, dans les quartiers les plus attractifs.

Vous pouvez ainsi investir dans les secteurs où la demande locative est la plus forte. Commerces, services, transports en commun, la dynamique et l’activité des villes se concentrent dans leur centre.

À l’inverse, les programmes immobiliers neufs ont besoin de foncier et se tournent vers les périphéries, les friches, les anciennes zones industriels. Les promoteurs sont dépendants des disponibilités en matière de terrain, ce qui les éloignent des secteurs les plus intéressants.

Vous réaliserez plus facilement une plus-value immobilière avec un bien en centre-ville plutôt que dans un de ces nombreux quartiers en mutation qu’affectionnent les promoteurs immobiliers.

Une plus-value importante

En sélectionnant un bien en centre-ville, vous êtes sûr de réaliser une meilleure plus-value qu’en investissant dans un logement neuf en banlieue. Les biens patrimoniaux prennent plus de valeur dans le temps, encore plus lorsqu’ils sont au cœur des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…

On parle parfois d’investissement dans une résidence principale, car faire l’achat d’un bien patrimonial que l’on occupe plusieurs années avant de le revendre a tout d’un investissement.

Grâce à la hausse continue des prix de l’immobilier, vous allez profiter d’une belle plus-value à la revente, à condition que le bien soit bien situé.

Rénover un logement pour baisser son imposition

Un appartement qui a besoin de travaux de rénovation est intéressant à plusieurs niveaux. Vous pourrez plus facilement négocier son prix et l’acquérir à un tarif inférieur. Faire des travaux est aussi rentable. Vous allez pouvoir moderniser le bien et le remettre au goût du jour pour accroître sa valeur.

Les travaux effectués sont aussi des charges que vous allez pouvoir déduire de votre imposition et réduire ainsi votre impôt sur le revenu.

Il s’agit, comme le précise l’administration, des « dépenses de réparation et d’entretien ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal ». En sélectionnant le régime réel, qu’il s’agisse d’une location meublée, ou d’une location nue, vous pourrez déduire ces travaux.

Dans le cas d’une location nue, vous pourrez générer un déficit foncier si le montant des charges dépasse votre imposition et reporter le solde plusieurs années.

Le montant du déficit foncier est limité à 10 700 € (15 300 € dans certains cas) durant 6 ans.