Lorsque vous achetez des biens, principalement des immeubles de rapport, avec beaucoup de travaux, vous allez générer un déficit foncier important (vous octroyant une réduction de votre revenu global de 10 700 euros la première année) vous permettant de ne pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers pendant de nombreuses années. Le nombre d’année va varier selon le montant de votre déficit.

Une fois que les principaux composants de vos amortissements en LMNP seront amortis, l’avantage fiscal du LMNP sera moindre et vous risquez d’avoir une légère fiscalité croissante d’année en année. Ainsi, à ce moment il est pertinent de créer une personne morale (SCI IS, SARL, SAS etc...) et de vendre vos appartements à cette personne morale avec un crédit vendeur. La société sera ainsi redevable du montant de la vente et des frais de notaire et pourra vous verser sur les 25 prochaines années (en moyenne) ses revenus sans AUCUN impôts. Le seul impôt dû sera l’impôt sur les sociétés, qui sera lui aussi gommé pour de nombreuses années, grâce à l’amortissement du bien et des frais de notaire.

Lors de la création de votre société, cette dernière à une dette envers vous personnes physique et son actif est égale au passif, les parts ne valent ainsi rien ou du moins ont une valeur très faible. C'est le bon moment pour donner la nue-propriété de vos parts à vos enfants ou héritiers afin de profiter de droits de donnation très faible et transmettre une grande partie de votre patrimoine sans ne payer aucun impôt. Vous restez usufruitier et vous continuez à encaisser les loyers et vous rembourser votre crédit vendeur.