Comment faire une estimation du cout des travaux ?

Sur un marché de l'immobilier où les bonnes affaires sont rares et se vendent rapidement, estimer avec précision le montant des travaux de rénovation est un atout essentiel pour se positionner rapidement et saisir les opportunités. Une méthodologie rigoureuse et des étapes bien définies sont nécessaires pour évaluer correctement les coûts des travaux. 

Investir dans un bien à rénover présente de nombreux avantages.

Les investisseurs chevronnés le savent bien : un projet immobilier nécessitant une rénovation énergétique peut être bien plus intéressant qu'un bien neuf.

En effectuant des travaux de rénovation, vous pouvez :

- Bénéficier d'un coût d'achat réduit, car les maisons ou appartements classés E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont souvent décotés de 5 à 15 %.

- Améliorer l'efficacité énergétique du logement en procédant à une refonte de l'isolation thermique et en remplaçant les équipements de chauffage, ce qui permet d'accroître la valeur du bien à la revente.

- Réduire les factures d'énergie des occupants en installant des équipements plus économes en énergie.

- Améliorer les conditions de vie des locataires en rénovant et en optimisant l'aménagement intérieur.

- Bénéficier d'aides à la rénovation pour financer les travaux, telles que les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) et le dispositif MaPrimeRénov', ainsi que des subventions des collectivités territoriales.
Faire baisser votre imposition en déduisant fiscalement les charges liées aux travaux.

- Augmenter les loyers perçus, car un bien rénové et classé A ou B au DPE est plus attractif sur le marché locatif.

Chez Hagnéré Investissement, nous proposons des projets d'investissement qui intègrent généralement des travaux de rénovation. Nous cherchons à optimiser d'anciens logements pour en faire des coups de cœur pour les locataires tout en améliorant votre situation fiscale. Une approche gagnant-gagnant.

Maintenant, comment estimer correctement le coût des travaux ? 

La réactivité est essentielle, car les bonnes affaires se vendent rapidement. Toutefois, il est souvent difficile de faire établir un devis dans l'urgence. Le vendeur et les artisans ne souhaitent pas déranger leurs locataires ou mobiliser leurs ressources sans garantie d'achat.

Il est donc crucial de pouvoir estimer rapidement et de manière autonome le montant des travaux de votre projet. Voici quelques conseils pour vous guider dans cette démarche.
La première étape consiste à réaliser un constat général de l'état du bien.

Posez-vous les bonnes questions lors de la visite :

- Quelle est l'état de la toiture, de la façade et de l'isolation extérieure ?

- L'installation électrique doit-elle être remise aux normes ?

- Comment est la plomberie et la chaudière ?

- Faut-il repenser l'agencement des pièces et réaliser des travaux d'aménagement intérieur ?

Ensuite, procédez à des vérifications détaillées pour évaluer l'état de la ventilation, détecter d'éventuels problèmes d'humidité, évaluer l'usure de la robinetterie, vérifier les menuiseries, etc. Prenez également en compte les aménagements intérieurs et l'ameublement si vous envisagez de pratiquer la location meublée.

Il existe plusieurs méthodes pour estimer le coût des travaux:

- Méthode 1 : Règle générale de prix au mètre carré. Par exemple, on peut estimer un simple rafraîchissement des peintures à partir de 200 €/m², une rénovation plus complexe avec remise en état à 500-1 000 €/m², et des travaux lourds de rénovation à partir de 1 200-1 500 €/m².  Cependant, cette méthode n'est pas infaillible, car elle ne tient pas compte de la taille du logement ni de la qualité des matériaux utilisés.

- Méthode 2 : Une autre approche consiste à évaluer le coût d'un changement de classe au DPE. Par exemple, prévoyez environ 350 €/m² pour passer de la classe G à F, 300 €/m² pour passer de F à E, et 200 €/m² pour passer de E à D.

Il est également possible de faire appel à des artisans pour obtenir des devis sur les postes de rénovation. Vous pouvez les contacter individuellement ou faire appel à une entreprise générale du bâtiment qui se chargera de coordonner les différents corps de métier.

Chez Hagnéré Investissement, nous avons établi un partenariat avec Arca Deco, un partenaire réactif qui fournit des devis détaillés et précis pour nos projets de rénovation.

Il est important de souligner que ces estimations ne préjugent pas des devis finaux. Elles servent uniquement à obtenir une première estimation des coûts.

Cependant, il est recommandé d'éviter les rénovations de gros œuvre complexes et coûteuses, telles que la réfection de la toiture ou des fondations, ainsi que les travaux impliquant des matériaux dangereux ou des problèmes de parasites.

Conclusion

Estimer le montant des travaux de rénovation est une étape cruciale pour investir dans un bien à rénover.

Une méthodologie rigoureuse et une évaluation rapide sont essentielles pour saisir les opportunités sur un marché immobilier compétitif.

Chez Hagnéré Investissement, nous vous accompagnons avec notre partenaire Arca Deco pour estimer les travaux et mener à bien votre projet d'investissement.